¿Es un acuerdo de reparto del valor acumulado de la vivienda una buena opción para usted?

Para la mayoría de nosotros, su casa es el activo más valioso que jamás tendrá. A lo largo de años de pagos, la cantidad de la casa que posee directamente, también conocida como capital, aumentará, mientras que la cantidad que posee su prestamista disminuirá.

Ese capital es en sí mismo un activo valioso, uno que puede pedir prestado si alguna vez necesita una infusión de efectivo para ayudar a pagar las renovaciones de su hogar, para financiar un nuevo negocio o para cubrir un gasto grande e inesperado.

Históricamente, las dos formas más comunes de pedir prestado contra el valor acumulado de su vivienda fueron a través de un préstamo con garantía hipotecaria y una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Ambos son productos crediticios bastante tradicionales que puede obtener de un banco o cooperativa de crédito. Recientemente, sin embargo, una nueva forma de pedir prestado contra el valor acumulado de su vivienda fue ganando popularidad: los acuerdos de reparto del valor acumulado de la vivienda. ¿Cómo funcionan, en qué se diferencian y debería usar uno alguna vez? Esto es lo que necesita saber:

¿Qué es un acuerdo de reparto del valor acumulado de la vivienda?

Un acuerdo de reparto del valor acumulado de la vivienda implica esencialmente que un inversionista le dé dinero en efectivo a cambio de un porcentaje del valor futuro de la vivienda o del aumento porcentual de su participación en el capital. El inversionista se convierte en propietario minoritario de la vivienda, aunque sin derechos de ocupación. No son inquilinos y no pueden arrendar la casa. En cambio, poseen una participación en la casa, de manera similar a como usted puede tener una participación en una compañía.

Al final del plazo (generalmente entre 10 y 30 años), el inversionista recupera su inversión inicial, más un porcentaje del valor de su casa.

Características de un acuerdo de reparto del valor acumulado de la vivienda

• Dinero por adelantado sin pagos mensuales. Un acuerdo de reparto del valor acumulado de la vivienda no es un préstamo ni una línea de crédito. No realiza ningún pago hasta el final del plazo, aunque muchas compañías le permiten pagar el acuerdo antes de tiempo.
• Requisitos financieros y crediticios relajados. A los propietarios de viviendas con mal crédito les puede resultar más fácil calificar para un acuerdo de participación en el valor acumulado de la vivienda que para un préstamo tradicional con garantía hipotecaria, porque estas compañías tienden a tener requisitos de puntaje crediticio más bajos.
• Menor capital disponible. Si bien puede ser más fácil obtener un acuerdo de participación en el valor acumulado de la vivienda, es probable que también se limite a una cantidad significativamente menor de su capital, en comparación con un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC.
• Pago global masivo. Debido a que tiene que pagar todo el anticipo de una vez, más la parte del inversionista de la apreciación de su casa a lo largo de los años, el costo puede ser exorbitante. Si planea vender la casa, esto puede dificultar el pago de su próxima casa. Y si no planea vender la casa, la factura puede ser completamente inmanejable.
• Crea un gravamen sobre su casa. Al igual que cualquier producto de préstamo que esté garantizado por su casa, corre el riesgo de perder su casa si no paga lo que debe.

Acuerdo con garantía hipotecaria (HEA) vs. inversión con garantía hipotecaria (HEI)

Hay dos variaciones ligeramente diferentes en el producto: acuerdos con garantía hipotecaria (HEA) e inversiones con garantía hipotecaria (HEI). La terminología puede parecer intercambiable a veces, y cada proveedor puede usar un nombre diferente para su producto, por lo que la clave es cerciorar de leer la letra pequeña de cualquier oferta.

En términos generales, los HEA son acuerdos en los que el inversionista le adelanta dinero a cambio de un porcentaje futuro del valor total de su casa. En otras palabras, comprarían una participación del 35% en su casa hoy y esperarían que se les devuelva una participación del 35% en su casa en 30 años (cuando su casa es presumiblemente mucho más valiosa).

Los proveedores de IES, por otro lado, reciben el anticipo inicial más un porcentaje de la apreciación del valor de la casa. Es una diferencia sutil, pero potencialmente costosa dependiendo de las circunstancias.  

¿Debería usar un acuerdo de reparto del valor acumulado de la vivienda?

Si tiene mucho capital en su casa, pero es poco probable que califique para los productos crediticios tradicionales, un acuerdo de reparto del valor acumulado de la vivienda puede ser una buena alternativa. Puede convertir el valor acumulado de su vivienda en efectivo rápidamente, sin ningún pago adeudado durante años o décadas.

Dicho esto, si califica para productos de préstamo o crédito más tradicionales, es mejor que comience allí. Los acuerdos de reparto del valor acumulado de la vivienda pueden ser costosos, con múltiples costos por adelantado, incluida una tasación obligatoria, tarifas de transacción u originación, seguro de título, depósito en garantía, honorarios notariales, impuestos estatales y potencialmente más. Luego está la gran cantidad adeudada cuando llega el momento de concluir el plazo o desea comprar su salida del acuerdo.

Unlock, que proporciona acuerdos con garantía hipotecaria, tiene una calculadora para darle una idea de cuánto del valor de su casa sería suyo y cuánto se le adeudaría a Unlock al final del plazo. Un ejemplo rápido: 

• Vivienda tasada en $850,000
• El comprador de vivienda recibe $141,000 a cambio del 34% del valor futuro de la vivienda
• La apreciación de la vivienda es del 1%
• El valor de la vivienda luego de diez años es de $938,929

Luego de diez años, cuando llegue el momento de liquidar, la participación del 34% de Unlock será igual a $319,236, y su participación restante del 66% será igual a $619,693.

Cuando se considera como una parte del valor de su casa, la cantidad potencialmente adeudada al final del plazo parece razonable, pero cuando se compara con el costo total de un préstamo con garantía hipotecaria similar, el costo es bastante mayor.

En otras palabras, un acuerdo de reparto del valor acumulado de la vivienda puede ser una buena idea, pero solo en las circunstancias adecuadas.

¿Quién podría beneficiarse más de un acuerdo de reparto del valor acumulado de la vivienda?

• Una cantidad significativa de capital acumulado en el hogar.
• Mal crédito, puede tener dificultades para calificar para otros productos con garantía hipotecaria.
• Necesita efectivo por adelantado, pero no puede permitir realizar pagos de inmediato.
• Tiene un plan sobre cómo salir del acuerdo (vender casa, otra fuente de ingresos esperada).

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