¿Qué significa entrar en ejecución hipotecaria?
Lo siguiente se presenta solo con fines informativos.
Los propietarios de vivienda pueden atrasarse en los pagos de su hipoteca por una variedad de razones. La salud deteriorada, la pérdida de un empleo, que su negocio no vaya bien, un divorcio, o tal vez una combinación de varios factores que haga imposible pagar todas las facturas.
Si usted solicitó una hipoteca, pidió dinero prestado para la compra de su casa y puso la casa como garantía. La ejecución hipotecaria es el proceso legal que permite al prestamista recuperar una vivienda cuando los prestatarios se atrasan considerablemente en sus pagos.
Enfrentar un desalojo y perder el tiempo, el capital y el amor que ha invertido en una casa puede ser una perspectiva triste y aterradora. Pero es importante recordar que, aunque esté meses atrasado en los pagos de su hipoteca, puede haber formas de remediar la ejecución hipotecaria y conservar su casa. O, si su objetivo es mudarse a una casa más asequible, podría haber alternativas a la ejecución hipotecaria que le ahorren dinero, tiempo y que quizá no perjudiquen tanto su crédito.
En cualquier caso, la comprensión del proceso puede ayudar a los propietarios de vivienda a identificar dónde se encuentran y sus opciones.
¿Qué ocurre durante la ejecución hipotecaria?
Las ejecuciones hipotecarias pueden estar regidas por una combinación de leyes federales, estatales y locales. El proceso de ejecución hipotecaria, los términos relevantes, las leyes, sus derechos y el plazo pueden, por lo tanto, variar según el lugar donde viva y el acuerdo que tenga con un prestamista. Sin embargo, los procesos tienden a seguir un camino similar:
El prestatario no realiza un pago de la hipoteca
Faltar a un solo pago no le llevará inmediatamente a perder su hogar, pero es el primer paso hacia una ejecución hipotecaria. Una vez que un prestatario no realiza un pago o paga menos del monto total adeudado, la hipoteca podría quedar en morosidad.
El prestamista, el servicio de hipoteca o una agencia de cobro pueden comenzar a contactar al prestatario para informarle sobre los pagos perdidos. También puede notificarle sobre las diferentes opciones que tiene para ayudar a evitar la ejecución hipotecaria y mantener su hogar.
El prestamista envía un aviso de incumplimiento
El plazo puede variar, pero generalmente entre tres y seis meses después de que usted no realice un pago de la hipoteca, el prestamista le enviará una carta o un aviso indicando que su préstamo está en incumplimiento. El aviso también puede indicarle cuánto adeuda actualmente, incluidos los pagos atrasados y los cargos, y cuánto tiempo tiene para poner al día su préstamo.
El aviso también podría publicarse en la puerta de la casa y un registro del aviso podría ser archivado en la oficina local del condado. Usted puede ver esta carta denominada Aviso de Incumplimiento o lis pendens (“demanda pendiente”).
Comienza la pre-ejecución hipotecaria
Si no pone al día su préstamo antes de la fecha límite, el prestamista puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. El período previo a la ejecución hipotecaria puede durar de uno a varios meses, durante los cuales todavía tiene opciones para evitar la ejecución hipotecaria pagando la cantidad adeudada, vendiendo su casa, modificando su préstamo o llegando a otro acuerdo con su prestamista.
El proceso de ejecución hipotecaria comienza oficialmente
El prestamista podría ser capaz de llevar a cabo diferentes tipos de ejecuciones hipotecarias:
Ejecución hipotecaria judicial
Una ejecución hipotecaria judicial es una opción en todos los estados, pero no es obligatoria en todas partes. El proceso de ejecución hipotecaria judicial pasa por los tribunales, y se le enviará un aviso de la demanda pendiente. Si no responde, el prestamista obtendrá una sentencia por incumplimiento. Generalmente, si el prestamista gana la demanda, se elegirá una fecha de subasta para la casa y el tribunal local o el alguacil venderán la casa en la subasta.
Ejecución hipotecaria no judicial
Algunos estados permiten que los prestamistas sigan un proceso de ejecución hipotecaria prescrito fuera de los tribunales. El proceso puede variar, pero a menudo toma al menos un mes e implica uno o más avisos que le informan de cuánto adeuda, cómo puede poner la hipoteca al día y cuándo se pondrá la casa a la venta.
La vivienda se ofrece en venta.
El prestamista, un representante del prestamista, un tribunal local o el alguacil pueden vender la casa a través de una subasta. O, en algunos casos, el prestamista simplemente toma la propiedad de la casa. El prestamista también se convertirá en el propietario si la casa no se vende en la subasta.
Dependiendo del estado, usted puede tener derecho a pagar el monto total adeudado y reclamar su casa siempre y cuando la subasta no haya terminado. En algunos estados, incluso puede tener derecho a volver a comprar la casa después de que se haya vendido en una subasta.
Se le pide al prestatario que se retire o es desalojado
Una vez que una nueva entidad adquiere la propiedad de la casa, es posible que reciba un aviso de que debe abandonar la casa. Usted podría tener desde unos pocos días hasta varias semanas para desalojar, y a veces, un nuevo propietario le hará una oferta de dinero para mudarse rápidamente y dejar la casa en buenas condiciones.
Si no se va, el nuevo propietario puede tomar medidas para desalojarlo por la fuerza. El proceso de desalojo también podría tardar desde varios días hasta varios meses. Aunque podrá permanecer en la vivienda por más tiempo, tener un desalojo en sus registros podría dificultarle encontrar un alquiler en el futuro.
Puede que tenga opciones si se enfrenta a una ejecución hipotecaria.
La ejecución hipotecaria no ocurre de la noche a la mañana, y el largo proceso no es un resultado deseable para los prestatarios o prestamistas.
Generalmente, actuar antes es mejor que esperar. Incluso si aún no ha dejado de hacer un pago, ponerse en contacto con su prestamista y hacerle saber que espera tener problemas en el futuro podría ser un primer paso útil que le lleve a evitar por completo el procedimiento de ejecución hipotecaria.
Su prestamista puede tener programas que puedan reducir temporalmente, o a veces permanentemente, sus pagos mensuales. El Departamento del Tesoro de los EE. UU. y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) también tienen muchos programas destinados a ayudar a los prestatarios a evitar la ejecución hipotecaria.
Como el proceso y los programas pueden variar en función de dónde viva y de su acuerdo hipotecario, hablar con un profesional cualificado suele ser una buena idea. Algunos abogados se especializan en casos de vivienda, incluida la defensa contra ejecuciones hipotecarias, que pueden ser capaces de ayudarle.
