¿Cómo funciona una hipoteca?

Para la mayoría de las familias, el sueño de ser propietario de una vivienda comienza con la capacidad de obtener una hipoteca. Si eres nuevo en el concepto, esto es lo que necesitas saber.

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un tipo de préstamo que se emplea específicamente para comprar una propiedad, como una vivienda principal, una segunda vivienda, un alquiler, un condominio o un departamento. Una hipoteca es un acuerdo entre usted y un prestamista, como un banco o una cooperativa de crédito, que les da derecho a reclamar la propiedad si no realiza los pagos según lo acordado. La propiedad se emplea como garantía para garantizar el préstamo; Técnicamente, no será propietario absoluto de la propiedad hasta que la hipoteca se pagó en su totalidad.

Una hipoteca viene con términos y condiciones relacionados con el capital (la cantidad que pidió prestada), tarifas, tasa de interés, un periodo de pago (cuando se paga en su totalidad) y un cronograma de pagos que le indica cuál es el pago mensual y cuándo vence.

¿Cómo califico para una hipoteca y qué implica?

Calificar para una hipoteca comienza con encontrar un prestamista dispuesto a ofrecerle un préstamo basado en su perfil financiero específico. Puede presentar una solicitud directamente con un prestamista o puede trabajar con un corredor hipotecario, que lo ayudará a encontrar un prestamista. El trabajo del corredor es comparar prestamistas y encontrar términos de préstamo que funcionen para usted. También manejarán todos los documentos, verificarán sus ingresos, obtendrán su puntaje crediticio y negociarán los términos con el prestamista.

Por lo general, el prestamista lo precalificará para una hipoteca que vale una cierta cantidad. La precalificación es hipotética: si usted aplicar un préstamo hipotecario, esto es lo que podríamos ofrecerle. Necesitará proporcionar información básica sobre ingresos, gastos y deudas, y posiblemente dar su consentimiento para una consulta de crédito.

Obtener la aprobación es más complicado. La mayoría de los prestamistas considerarán su puntaje crediticio, que también determina parcialmente el tipo de hipoteca disponible para usted. Cuanto mayor sea su puntaje crediticio, mejores serán los términos con respecto a los intereses, el monto del capital del préstamo y otras características del préstamo. Un puntaje crediticio bajo puede significar que no califica para una hipoteca con ciertos prestamistas.

Su oficial de préstamos le informará qué documentos se necesitan, pero es probable que le pida sus documentos fiscales recientes (W-2 y declaraciones de años recientes), recibos de pago recientes y extractos bancarios recientes.

¿Qué es un pago inicial?

Un pago inicial es la cantidad que contribuye a la compra de una casa con sus propios fondos. El banco le presta el saldo restante luego de su pago inicial para comprar la propiedad. Por ejemplo, si compró una casa de $200,000 con un pago inicial de $40,000, necesitaría una hipoteca de $160,000 para completar la venta. Usted poseería el 20% del capital de la propiedad y el prestamista poseería el 80%.

En general, cuanto más pueda pagar por adelantado, mejor. Los pagos iniciales más grandes generalmente significan mejores términos. Cuanto menos capital tenga el banco en su casa, menor será el riesgo para ellos y mejores serán los términos para usted, incluida una tasa de interés más favorable. Una inversión mayor también significa una hipoteca más pequeña y un pago hipotecario mensual más pequeño.

Sin embargo, es importante no sacrificar su seguridad financiera estirar demasiado para un pago inicial que no puede pagar. Querrá considerar seriamente su cotización antes de decidir el monto de su pago inicial. Cerciorar de tener suficiente reservación para emergencias, reparaciones en el hogar y otras sorpresas financieras.

Diferentes tipos de hipotecas

Hipotecas convencionales

Los prestamistas emiten hipotecas convencionales a consumidores con crédito de bueno a excelente (generalmente un puntaje FICO de 620 o más) que pueden pagar un pago inicial sustancial. Estas hipotecas no están respaldadas por el gobierno federal. Si deposita menos del 20% del precio de venta como pago inicial, es posible que deba tener un seguro hipotecario privado (PMI). Además, su relación deuda-ingreso no puede ser superior al 43% para la mayoría de los programas de préstamos, aunque algunos permiten hasta el 50%.

Hipotecas cercioradas por el gobierno

Estos tres préstamos respaldados por el gobierno son una opción para ciertos compradores de vivienda con puntajes de crédito más bajos y pocos ahorros para el pago inicial:

Préstamos de la FHA

La Administración Federal de Vivienda (FHA) respalda préstamos, generalmente para prestatarios con puntajes de crédito más bajos. Si tiene un puntaje FICO de 580 o superior, puede obtener un financiamiento del 96.5%. Necesitarás proporcionar el 3,5% restante como pago inicial. Para un puntaje FICO más baja (tan baja como 500) aún puede obtener un financiamiento del 90% con un pago inicial del 10%.

Los préstamos de la FHA también requieren un seguro hipotecario, independientemente del monto de su pago inicial, pero funciona de manera diferente al PMI. Estos préstamos incluyen dos costos de seguro hipotecario. Uno se llama Prima de seguro hipotecario por adelantado, una tarifa inicial del 1.75% del monto del préstamo, que puede incluir en el monto de su préstamo o pagar durante el cierre. La otra se llama prima de seguro hipotecario (MIP), una prima mensual, generalmente entre el 0.45% y el 1.05% del monto del préstamo. No puede deshacer de la prima mensual a menos que refinancie en un tipo de préstamo diferente.

Préstamos VA

Los préstamos VA están respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU., por lo que están limitados a afiliados a las fuerzas armadas de EE. UU. y sus familias. Por lo general, un préstamo VA no requiere un pago inicial, PMI o puntaje crediticio mínimo.

Préstamos del USDA

Respaldados por el Departamento de Agricultura de EE. UU., Los préstamos del USDA están destinados a familias de ingresos bajos a moderados en áreas rurales. La propiedad que está comprando debe estar ubicada en un área rural elegible según lo definido por el USDA. Dependiendo de su nivel de ingresos, es posible que deba o no proporcionar un pago inicial. Tendrá que pagar una tarifa inicial del 1% del valor del préstamo (se puede incluir en el préstamo), así como una tarifa anual, que está determinada por el monto del préstamo, el nivel de ingresos y otros factores.

Préstamos de tasa fija versus préstamos ajustables

Las hipotecas vienen con diferentes plazos y tasas de interés.

• Los préstamos a tasa fija lo vinculan a la misma tasa de interés durante toda la vigencia del préstamo. Por lo general, las hipotecas a tasa fija son por 15 o 30 años, pero pueden estar disponibles otros plazos (hasta 30 años). Estos préstamos proporcionan consistencia a la planeación presupuestaria.
• Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) vienen con tasas de interés variables, generalmente vinculadas a las condiciones del mercado. Durante los primeros años, la tasa generalmente es fija y luego comienza a ajustar de manera regular, a veces con una frecuencia de hasta seis meses. La tasa de interés puede ser más baja que una hipoteca de tasa fija durante la parte "fija", pero puede aumentar con el tiempo y volver inasequible. Si no planea vender o refinanciar en un futuro cercano, una ARM es más riesgosa que una hipoteca de tasa fija.
• Las hipotecas de solo interés le permiten pagar solo los intereses durante un cierto periodo de tiempo, generalmente cinco años. Luego de ese periodo, los pagos aumentan a medida que comienza a pagar el capital. Puede elegir esta opción si planea vender o refinanciar rápidamente, o si sus ingresos aumentarán antes de que lo hagan los pagos.
• Las hipotecas globo se comportan como una hipoteca convencional típica a 30 años durante 5 a 10 años, y luego el saldo restante vence de una sola vez. Es otro producto ideal si planea vender o refinanciar antes de que deba realizar el pago principal.

¿Necesito un seguro hipotecario privado?

Es probable que necesite un seguro hipotecario privado (PMI) si toma una hipoteca convencional y no puede proporcionar un pago inicial de al menos el 20% del precio de compra de la casa. El PMI brinda protección adicional al prestamista si no paga la hipoteca. Cuando un prestamista posee más del 80% del capital de una propiedad, existe un mayor riesgo para ellos de que no puedan recuperar completamente el monto del préstamo original si la casa se ejecuta y se revende.

En caso de incumplimiento, el prestamista querrá revender la propiedad para recuperar el monto del préstamo, pero el valor de las viviendas puede ser volátil. Por lo tanto, hasta que pagó el saldo por debajo del 80% del precio de venta original, tendrá que pagar este costo de seguro adicional.

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