Cómo calcular la relación deuda-ingreso y por qué es importante saberlo

Cuando aplicar una hipoteca, un préstamo para un automóvil o una nueva tarjeta de crédito, los prestamistas calculan su relación deuda-ingreso (DTI) antes de aprobar su solicitud. Su DTI es una medida de su carga de deuda en comparación con sus ingresos. Le dice al prestamista si podría tener dificultades para pagar otro pago, como, por ejemplo, una hipoteca, además de las deudas existentes.

También es útil que conozcas tu DTI, porque puede ayudarte a identificar si necesitas hacer cambios en tu cotización y tus gastos. Cuanto mayor sea su DTI, menos dinero tendrá para otros gastos domésticos aparte de las deudas. También es una señal de que podrías tener problemas con un gasto inesperado y podrías atrasarte en tus obligaciones de deuda.

Cómo calcular su relación deuda-ingresos

Calcular su DTI no es difícil. Solo implica un poco de matemáticas y una fórmula de relación de deuda. Puede usar nuestra calculadora de relación deuda-ingreso para encontrar el suyo.

Primero, sume los pagos mensuales de su deuda, como una hipoteca, un préstamo para automóvil, préstamos estudiantiles y tarjetas de crédito. Estos son acuerdos formales de deuda que son diferentes de los gastos variables como, por ejemplo, cuidado de niños, comestibles o facturas de servicios públicos. Si bien su hipoteca es una deuda, el alquiler no está ni debe incluir en su relación DTI.

Divida su cifra de deuda total por su ingreso mensual bruto para obtener la relación (porcentaje) entre deuda e ingreso. Para encontrar su ingreso bruto mensual, divida su salario bruto anual por 12.

Así es como funcionan los cálculos para alguien con pagos mensuales de un préstamo de automóvil, un préstamo estudiantil y tarjetas de crédito, con un ingreso bruto anual de $45,000:

Deudas mensuales:

• Auto: $250/mes
• Préstamo estudiantil: $ 500 / mes
• Tarjetas de crédito: $ 450 / mes.
  • Total: $1,200/mes

Ingreso bruto anual: $45,000 ÷ 12 = $3,750 de ingreso mensual bruto

Pago mensual de la deuda ($1,200) ÷ ingreso mensual bruto ($3,750) = 32% DTI

Tenga en cuenta que los prestamistas calculan su DTI empleando el pago mínimo mensual de su tarjeta de crédito, no el total que debe en la tarjeta

La relación deuda-ingresos ideal

Como regla general, cuanto más bajo sea su DTI, mejor para usted. Sin embargo, no existe una proporción ideal establecida porque si posee una casa, una deuda significativa, su DTI será mucho más alto que si alquila.

Sin embargo, si no es propietario de una vivienda y desea calificar para una hipoteca, es una buena idea que su DTI sea inferior al 40% porque cualquier valor por encima del 40% podría descalificarlo de ciertos programas hipotecarios (más información en un minuto).

Cómo afecta su relación débito-ingreso a su puntaje crediticio

En resumen, su DTI no afecta su puntaje crediticio. Su índice de utilización de crédito puede parecer relacionado con su DTI, pero es un animal diferente. La utilización del crédito mide la cantidad de su límite de crédito que está empleando. Por ejemplo, si gasta $6,000 del límite de su tarjeta de $12,000, está usando el 50% de su crédito (el porcentaje óptimo es del 30% o menos). Eso es utilización del crédito. Es un factor en su puntaje crediticio, pero no afecta su DTI, y los dos no están directamente relacionados.

La razón principal por la que un DTI alto es importante es que indica que podría tener dificultades para cumplir con los pagos de su deuda de manera constante. Si comienza a no realizar pagos, es casi seguro que su puntaje crediticio se verá afectado.

Cómo reducir su relación deuda-ingresos si es alta

En realidad, solo hay dos formas de reducir su relación deuda-ingresos: aumentar sus ingresos o reducir su deuda.

Si su trabajo diario tiene un horario completo, puede ser complicado aumentar sus ingresos, pero las personas buscan trabajos secundarios para obtener ingresos adicionales.

Reducir la deuda podría ser una mejor opción para reducir su DTI, especialmente si tiene muchas deudas de tarjetas de crédito. Eso significa revisar sus gastos y recortar donde pueda.

Una tercera opción es reducir el tamaño, ya sea su casa o su automóvil, a una opción menos costosa. Mudar de casa no es fácil, pero podría valer la pena explorarlo.

Consolidar sus deudas no garantizadas (como tarjetas de crédito) puede ser una forma de reducir sus pagos mensuales sin tener que calificar para un préstamo. Seguir un plan de gestión de deudas, como la opción de MMI, es una forma de reducir su pago mensual.

Qué hay que entender sobre la relación deuda-ingresos para buscar una hipoteca

Los prestamistas saben, por las tendencias históricas, que los prestatarios con un DTI alto tienden a tener dificultades para realizar sus pagos y es más probable que no paguen sus préstamos. Es por eso que los prestamistas a menudo no aceptan prestar a alguien con un DTI alto: el prestatario es demasiado riesgoso para el prestamista.

Si planea comprar una casa, evalúe si calificaría para una hipoteca. Estos programas de préstamos, por ejemplo, requieren límites específicos (2022):

• Los préstamos de la FHA permiten un DTI máximo del 43%
• Los préstamos del USDA permiten hasta un 41%
• Los préstamos convencionales permiten un máximo del 45%, pero pueden llegar al 50% en determinadas circunstancias

Es importante comprender que el cálculo del DTI incluye el nuevo pago de la hipoteca. Por ejemplo, para calificar para un préstamo de la FHA, su deuda existente y el pago de su nueva hipoteca no deben exceder el 43% de su ingreso mensual bruto.

La FHA tiene otra relación, que se llama gasto por pago de hipoteca a ingresos efectivos. Es un cálculo simple: pago de vivienda nueva (capital, intereses, impuestos, seguro, seguro hipotecario, etc.) dividido por el ingreso mensual bruto. Este número no puede exceder el 31% para calificar para un préstamo de la FHA.

Si su DTI es más alto o cercano a estas proporciones, deberá realizar algunos cambios antes de poder calificar para una hipoteca. Reduzca su deuda, aumente sus ingresos o compre una casa de menor costo.

Qué más saber

Su DTI es más importante cuando intenta calificar para un préstamo. No es algo que las personas necesariamente rastreen de manera regular, como su puntaje crediticio. Pero sigue siendo una buena idea revisar periódicamente la dirección general de su DTI. Si aumenta con el tiempo, eso podría ser una señal de que está gastando más de lo que sus ingresos pueden acomodar, lo que puede convertir rápidamente en un problema importante si no se aborda.

Si su DTI es demasiado alto para calificar para un préstamo o estuvo creciendo constantemente con el tiempo, su mejor opción es reducir su deuda lo antes posible. Un plan de gestión de deudas puede sacarte de deudas 7 veces más rápido que pagar por tu cuenta, pero los expertos en organizaciones sin ánimo de lucro pueden ayudarte a revisar todas tus opciones. Comience su análisis gratis en línea y reciba recomendaciones personalizadas hoy.