¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable?

Una hipoteca es un tipo de préstamo que se obtiene para comprar una propiedad, como una vivienda principal, una segunda vivienda, un alquiler, un condominio o un departamento. Es un acuerdo entre usted y un banco o cooperativa de crédito, u otro prestamista, que estipula los términos de los pagos. El prestamista tiene derecho a reclamar la propiedad si no realiza los pagos según lo acordado, y la propiedad sirve como garantía para garantizar el préstamo.

El tipo de hipoteca más popular es una hipoteca de tasa fija. Como su nombre indica, lo bloquea en una tasa de interés fija durante la vigencia del préstamo (generalmente 30 años), a menos que luego decida refinanciar.

Esa estabilidad es la razón por la que las hipotecas de tasa fija son tan populares, pero no son su única opción. Dependiendo de sus circunstancias (y su apetito por el riesgo), es posible que desee financiar la compra de su casa con una hipoteca de tasa ajustable (ARM).

En qué se diferencia una hipoteca de tasa ajustable de otras hipotecas

La característica definitoria de las hipotecas de tasa ajustable son sus tasas de interés variables, que generalmente están vinculadas a las condiciones del mercado. Durante los primeros años de la hipoteca, la tasa es fija, al igual que una hipoteca de tasa fija.

Sin embargo, una vez que finaliza el periodo fijo, la tasa de interés de su préstamo comienza a ajustar de manera regular, a veces con una frecuencia de hasta seis meses. Estos ajustes pueden ser buenos o malos para su pago mensual, dependiendo de cómo se mueva el mercado correspondiente, pero generalmente debe esperar que sus tarifas aumenten sustancialmente. Esto significa que una ARM puede ser mucho más riesgosa que una hipoteca de tasa fija si no planea vender o refinanciar antes de que cambien los términos.

Lo que debe saber sobre los términos de ARM

Por lo general, el periodo fijo inicial para una ARM es de 3, 5 o 7 años (a veces incluso 10). Cuanto más corto sea el periodo fijo, menor será la tasa de interés, lo que significa que, al menos inicialmente, a menudo puede encontrar una tasa más baja con una hipoteca ARM en comparación con una hipoteca de tasa fija. Según Bankrate, la tasa porcentual anual promedio (APR) en una tasa fija a 30 años es de hasta 6.28% (al 16 de septiembre de 2022), mientras que la APR promedio en una ARM a 5 años es de 4.67%.

Las ARM son más complicadas que las hipotecas de tasa fija debido a la frecuencia con la que cambia la tasa de interés y su pago. Tiene varias cosas que rastrear y comprender sobre los términos, incluidas las siguientes:

• Frecuencia de ajuste: Cantidad de tiempo entre ajustes de tasas de interés.
• Índices de ajuste: Los cambios en la tasa de interés de su ARM estarán vinculados a la tasa de interés de un tipo de activo, como un certificado de depósito, o una tasa de interés de referencia como la tasa de financiamiento garantizado a un día (SOFR).
• Margen: La diferencia entre su tasa y el índice de ajuste. Siempre pagará un cierto porcentaje sobre el índice de ajuste identificado (posiblemente 2%, por ejemplo), que es el margen de su préstamo.
• Límites: Un límite establece un límite en la cantidad que la tasa de interés puede aumentar durante cada periodo de ajuste.
• Techo: El más alto que puede alcanzar la tasa de interés ajustable durante la vigencia del préstamo.

Beneficios de una hipoteca de tasa ajustable

Tasa de interés más baja. El mayor beneficio de una ARM es que generalmente viene con una tasa de interés (APR) más baja y un pago más asequible durante los primeros años.

Límite de préstamo más alto. Debido a la APR más baja, también puede calificar para un préstamo más grande con una ARM.

Las desventajas de una hipoteca de tasa ajustable

Sin embargo, los préstamos de tasa ajustable tienen grandes desventajas, en individua si planea ser dueño de la propiedad más allá del periodo de tasa fija del préstamo de tasa ajustable. Esto es lo que la Oficina de Protección Financiera del Consumidor recomienda que usted comprenda:

• Sus pagos mensuales podrían aumentar, a veces mucho, incluso si las tasas de interés no aumentan.
• Es posible que sus pagos no bajen mucho, o en absoluto, incluso si las tasas de interés bajan.
• Es posible que termine debiendo más dinero del que pidió prestado, incluso si realiza todos sus pagos a tiempo.
• Si desea pagar su ARM antes de tiempo para evitar pagos más altos, puede pagar una multa.

Otro inconveniente a tener en cuenta es un préstamo de amortización negativa. Es un tipo de ARM que ofrece un pago mensual tan bajo que es posible que cada pago no cubra todos sus intereses mensuales. Los intereses impagos luego se transfieren a su saldo principal y aumentan el saldo del préstamo. Eso podría significar que luego de una cierta cantidad de años de pagos, su capital restante puede sumar más de lo que pidió prestado.

¿Cuándo debe usar una hipoteca de tasa ajustable?

Los préstamos ARMS son los más adecuados para los siguientes tipos de prestatarios:

Alguien que espera un aumento de ingresos

 Por ejemplo, si está a un par de años de terminar su residencia médica y espera un aumento significativo de ingresos, entonces tal vez un ARM podría funcionar con un aumento salarial casi seguro en el horizonte.

No planea tener la casa (o el préstamo) por mucho tiempo

¿Esperas mudarte en unos años? ¿Planea comprar una casa nueva antes de vender la anterior o refinanciar en un futuro cercano? Si no anticipa mantener el ARM más allá del punto en que aumenta la APR, esto podría funcionar bien para usted. Solo tenga en cuenta las multas por pago anticipado.

Lo más importante que debe comprender es que si está usando un ARM porque no puede pagar una casa de otra manera, podría estar preparar para dificultades financieras en unos pocos años. Para la mayoría de las personas, una hipoteca de tasa fija es una forma más segura de comprar una casa.

Cómo aplicar una ARM

Si decide aplicar una ARM, el proceso no es significativamente diferente de aplicar una hipoteca de tasa fija. Deberá trabajar con un prestamista o corredor de préstamos (tal vez varias entidades si está buscando tasas) para determinar para qué productos de préstamo puede calificar. Deberá proporcionar mucha documentación, incluida la siguiente:

• Número de seguro social
• Dirección
• Comprobante de ingresos e información de empleo
• W-2 recientes (1099, si corresponde)
• Información de la cuenta bancaria

El prestamista determinará cuánto puede prestarle según su historial crediticio, ingresos actuales, activos disponibles y más.

En última instancia, un ARM puede ser un tipo de préstamo riesgoso si no tiene un plan para los años de tasa ajustable del préstamo (como vender la propiedad). Si confía en el pago más bajo y la APR más baja durante los primeros 3 a 7 años, debe tener un plan claro para lo que sucede cuando la tasa sube.

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