¿Qué es un préstamo de la FHA?

Los préstamos hipotecarios de la FHA están cerciorados por la Administración Federal de Vivienda (FHA), un programa gubernamental enfocado en poner la propiedad de vivienda al alcance de los compradores de vivienda por primera vez elegibles. Para muchas personas, ser dueño de su propia casa es el sueño, pero en muchas áreas, los precios actuales de los bienes raíces lo colocan fuera de su alcance. Un préstamo de la FHA es una opción para los inquilinos que desean convertir en propietarios de viviendas. Está diseñado para hacer que la propiedad de la vivienda sea más accesible para las personas con ingresos más bajos o puntajes crediticios más bajos. Esto es lo que debe entender sobre el programa de la FHA para compradores de vivienda por primera vez.

Préstamos de la FHA frente a préstamos hipotecarios convencionales

Aunque los préstamos hipotecarios de la FHA están diseñados para personas que no pueden calificar para un préstamo convencional, no existe un límite de ingresos mínimo o máximo para los compradores de vivienda por primera vez. Su capacidad para realizar pagos con la tasa hipotecaria de la FHA es el factor clave considerado. En resumen, casi cualquier persona puede calificar para un préstamo de la FHA si cumple con los requisitos. Sin embargo, al igual que con una hipoteca convencional, las regulaciones de préstamos de la FHA prestarán mucha atención a la verificación de su trabajo e ingresos, la relación deuda-ingreso y el historial de pago.

Una de los principales beneficios de una hipoteca FHA frente a la convencional es que tienen un requisito de pago inicial más bajo que los préstamos convencionales. Los requisitos de pago inicial de la FHA pueden ser tan bajos como el 3.5% del precio de compra para los puntajes FICO calificados. Las hipotecas convencionales a menudo requieren pagos iniciales que oscilan entre el 5% y el 20% o más.

Otros beneficios:

• Puede ser elegible para recibir asistencia para el pago inicial.
• Los préstamos de la FHA tienen requisitos de puntaje crediticio más bajos que la mayoría de las hipotecas convencionales.
• Los préstamos de la FHA son asumibles (a diferencia de los préstamos convencionales), lo que significa que un comprador calificado puede hacer cargo de un préstamo de la FHA existente con sus términos. Esa puede ser una característica atractiva si vende la casa.
• No es necesario ser ciudadano estadounidense para calificar.
• Las tasas hipotecarias de la FHA seguirán estando determinadas por su puntaje crediticio, aunque pueden ser más bajas que las tasas hipotecarias convencionales. Compare otros costos para equilibrar los beneficios de las tarifas.

Los inconvenientes:

• Límites de endeudamiento: Los préstamos de la FHA tienen límites de endeudamiento que pueden afectar lo que puede comprar. Estos límites están diseñados para garantizar que el programa se dirija a personas de ingresos moderados. Sin embargo, los límites de los préstamos varían según el estado y el condado, y es posible que no terminen siendo un factor importante para usted. Por ejemplo, los límites de préstamos de la FHA para 2024 establecen el monto en $498,257 en un área de bajo costo y $1,149,825 en un área de alto costo. Consulte su estado y condado para obtener cifras específicas.
• Estándares de propiedad: Los préstamos de la FHA pueden tener estándares de propiedad más estrictos para calificar. Las casas deben cumplir con los estándares de la FHA para ser elegibles para financiamiento (en resumen, no es necesario que se apliquen las casas para reparar). Deben ser su nueva residencia principal y debe permanecer en una casa durante al menos un año luego de la compra.
• Seguro hipotecario: Los préstamos hipotecarios de la FHA no requieren un seguro hipotecario privado (PMI), como las hipotecas convencionales (si su pago inicial es inferior al 20%), pero sí requieren que se pague una prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP) y una prima de seguro hipotecario (MIP).

MIP: Comprender el impacto de la prima del seguro hipotecario de la FHA

Los préstamos de la FHA requieren una prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP) al cierre, ya sea en efectivo o puede financiarla en el monto del préstamo (el monto base del préstamo multiplicado por 1.75%). También tendrá una MIP (prima de seguro hipotecario) anual que generalmente se paga mensualmente como parte del pago de la hipoteca. El seguro hipotecario de la FHA es obligatorio en todos los préstamos de la FHA, independientemente del tamaño de su pago inicial, y no se puede cancelar si su pago inicial fue inferior al 10%. En ese caso, pagará el MIP durante la vigencia del préstamo. Si pudo poner un 10% o más de pago inicial, puede cancelar los pagos del seguro MIP luego de 11 años o refinanciando a un préstamo convencional.

La mayoría de las hipotecas convencionales requerirán un seguro hipotecario privado (PMI) si el pago inicial del prestatario es inferior al 20%, pero la estructura y el costo del PMI difieren del seguro hipotecario de la FHA, especialmente porque puede aplicar la eliminación del PMI cuando tiene un 20% de capital en su casa, y se elimina automáticamente cuando alcanza el 22% de capital. Debe considerar si el seguro MIP representa un inconveniente para usted al comparar el seguro hipotecario FHA con el convencional.

Es importante comprender los costos de estas tarifas, particularmente el MIP mensual. Esta tarifa puede agregar una parte significativa a su pago mensual real. Emplee esta calculadora de pagos FHA.com para calcular el pago mensual de UFMIP y MIP como su investigación de montos de préstamos factibles para su cotización.

Requisitos de elegibilidad de la FHA

Aunque los préstamos de la FHA están diseñados para personas que no pueden calificar para un préstamo convencional, aún tienen criterios de elegibilidad. Estos son los requisitos para calificar para un préstamo de la FHA:

• La casa debe servir como su residencia principal durante al menos un año.
• No hay límites de ingresos, pero debe poder mostrar prueba de empleo e ingresos estables, y es posible que deba tener registros que se remonten a dos años.
• Su relación deuda-ingreso no debe exceder el 43%. Eso significa que la FHA puede permitir que hasta el 43% de sus ingresos mensuales se destinen a gastos de vivienda y otros pagos de deudas a largo plazo (31% solo para vivienda). Pero en muchos casos, pueden permitir solo el 36% para todas las deudas a largo plazo, incluido el préstamo de la FHA.
• Requisitos de crédito del préstamo de la FHA:
  • Su puntaje FICO (crédito) debe ser de al menos 580 para calificar para un pago inicial del 3.5%.
  • Los puntajes FICO más bajos entre 500 y 579 requieren un pago inicial del 10% (usted representa un mayor riesgo).
  • Si tiene un puntaje inferior a 500, no será elegible.
  • Las tasas hipotecarias de la FHA también se verán afectadas por su puntaje crediticio.

Consideraciones adicionales de la FHA para compradores de vivienda por primera vez

Si cumple con los requisitos, los préstamos de la FHA pueden ser una excelente opción para los compradores de vivienda por primera vez con efectivo disponible limitado, crédito menos que excelente o ambos. No son más riesgosos que los préstamos convencionales. Pero aún debe tener cuidado al obtener un préstamo hipotecario porque representa un costo significativo por mes. Antes de iniciar sesión, siga estos pasos para cerciorar de no pasar de la raya.

• Establezca una cotización. Comprenda lo que puede pagar de manera realista por una hipoteca. Trate de evitar gastar más del 30% de su ingreso mensual bruto en gastos de vivienda.  
• Comprenda los costos ocultos. Además de los pagos de su hipoteca y el seguro hipotecario PMI o FHA, tendrá que considerar los impuestos a la propiedad, el seguro de propietario, los servicios públicos, el mantenimiento de la propiedad y otras tarifas y gastos. El hecho de que pueda pagar el pago inicial o el pago de la hipoteca no significa automáticamente que pueda pagar la casa.
• Busque opciones hipotecarias. Tal vez un préstamo de la FHA sea la mejor opción, pero tal vez no lo sea. Cerciorar de revisar todas sus opciones disponibles para cerciorar de obtener el préstamo que mejor se adapte a sus necesidades.

¿Estás pensando en comprar una casa? MMI ofrece educación y asesoramiento específicamente para nuevos compradores de vivienda para ayudarlo a determinar si es adecuado para usted. El asesoramiento de vivienda de MMI también puede ayudar a cumplir con los requisitos de educación que pueda tener el programa de préstamos elegido. Póngase en contacto con nosotros si desea explorar sus opciones.