La guía definitiva para ser propietario de su primera casa

Adquirir la propiedad de su primera casa es un hito emocionante. Pero también puede traer algunas otras emociones al proceso, incluidas la alegría, el alivio y probablemente un poco de ansiedad. Ahora usted es responsable de todas las cosas por las que solía llamar al arrendador, y eso puede resultar abrumador e incluso intimidante. Pero con la preparación adecuada, usted puede manejarlo.

En esta práctica guía, desglosaremos lo que necesita saber en pasos manejables para que no se encuentre con ninguna sorpresa desagradable.

Elementos de un presupuesto de compra de vivienda

Poder permitirse ser propietario de una vivienda requiere planificar para costos que nunca antes ha tenido que considerar. También deberá decidir cómo priorizar mejor los proyectos y las reparaciones a lo largo del tiempo. Solo recuerde que no necesita poder costear todo por adelantado, pero tendrá que planificar su presupuesto de manera diferente a cuando era arrendatario. Esto es lo que debe tener en cuenta.

Pago inicial

En 2022, el pago inicial medio para una vivienda nueva fue del 13% del precio total de venta, según la Asociación Nacional de Realtors.

Pero dependiendo del tipo de hipoteca que esté solicitando, es posible que no necesite un pago inicial sustancial. Las hipotecas aseguradas por el gobierno, por ejemplo, pueden requerir solo hasta el 10% del precio de compra como pago inicial, dependiendo de su puntaje crediticio. Los prestamistas hipotecarios convencionales, por otro lado, requieren puntajes crediticios de buenos a excelentes y tienen diferentes estándares para los pagos iniciales — a veces al menos el 20% del precio de compra. Cada prestamista es un poco diferente, así que asegúrese de discutir todas sus opciones.

Si usted cumple con el pago inicial del 20%, eso le exime del requisito de seguro hipotecario privado (PMI). Pagará más por adelantado, pero menos en sus pagos mensuales al evitar la necesidad de PMI.

Seguro de propietario de vivienda e impuestos a la propiedad

Estos dos costos generalmente se incluyen en sus pagos hipotecarios mensuales hasta que la casa se pague en su totalidad, por lo que es fácil olvidarse de ellos como costos separados. Pero es útil conocer su proporción en el pago mensual para que usted entienda cuánto se destina a la hipoteca, el interés, los impuestos y seguros. Compartiremos más sobre esto en una sección posterior.

Electrodomésticos y muebles

Muchas compras de viviendas incluyen electrodomésticos, pero querrá planificar para estos costos si los electrodomésticos son viejos o necesitan reparación.

Es tentador ir a lo grande con muebles y acabados nuevos, pero equipar una casa con todos los artículos nuevos es caro. La mayoría de las personas tienen que priorizar y realizar compras a lo largo del tiempo. ¿Qué puede traer de su hogar anterior? ¿Qué necesita de inmediato y qué se puede comprar de segunda mano hasta que pueda permitirse una actualización? Quizás en su nuevo vecindario haya un grupo de “Buy Nothing” donde pueda pedir un artículo en particular. Conformarse con lo mínimo a corto plazo es mejor que encontrarse en un gran problema con las grandes facturas de las tarjetas de crédito.

Reparaciones del hogar

Los costos que quizás nunca haya manejado en el pasado incluyen reparaciones de plomería y eléctricas, electrodomésticos, reparaciones de techos y de podredumbre, y pintura exterior. Esas son solo algunas de las cosas que pueden tomarle por sorpresa.

Costos de servicios públicos

El costo de la calefacción y la electricidad es difícil de determinar antes de que usted viva en la casa y use los servicios públicos. Si ha conocido a sus futuros vecinos, podría intentar preguntarles sobre los costos típicos si las casas son similares en superficie y diseño.

Los cargos de agua, alcantarillado y basura pueden ser más fáciles de determinar si tienen tasas fijas (explore los sitios web de los proveedores asociados para su área).

Antes del cierre

Explore las reglas de divulgación del vendedor

Si no le impresiona mucho el aspecto del techo o las vigas en el espacio de acceso, quizá se pregunte si tiene alguna ventaja como comprador. Las divulgaciones del vendedor son obligatorias en la mayoría de los estados, pero no en todos; sin embargo, sus reglas varían. Los vendedores en Nueva York, por ejemplo, están obligados a proporcionar una divulgación completa de las condiciones de la propiedad o dar al comprador un crédito de $500 al cierre. Las reglas en Alabama, Arkansas y West Virginia básicamente equivalen a “caveat emptor”. Sin embargo, incluso si un estado no requiere una divulgación, un vendedor podría completarla de todas formas.

En los estados que requieren divulgaciones, el vendedor debe proporcionar al comprador potencial una lista escrita de problemas conocidos de la propiedad que podrían afectar su valor, incluyendo cosas como un techo envejecido o con goteras, daños por plagas o drenaje deficiente o inadecuado.

Planifique una inspección de la vivienda

Aunque su estado exija que se le proporcione una divulgación del vendedor, el documento no sustituye la necesidad de una inspección de la vivienda. La mayoría de las divulgaciones generalmente solo cubren defectos conocidos, y hay muchos problemas que un propietario de vivienda promedio podría no reconocer a simple vista. Pero querrá saber sobre cualquier problema adicional antes de comprometerse a un pago inicial.

Esto implica contratar a un profesional externo para que examine detenidamente la casa y sus sistemas clave para determinar si es necesario resolver algún problema antes del cierre, o si el contrato de venta necesita ser modificado para que el vendedor pueda hacerse cargo de cualquier problema que se descubra.

Por ejemplo, supongamos que su inspector encuentra un problema de drenaje en el sótano. Es posible que logre que el vendedor cubra el trabajo necesario para resolver el problema. Sin embargo, si el banco no requiere que el vendedor cubra algo descubierto durante la inspección, y si el propietario se niega, usted debe estar preparado para pagar las reparaciones.

Cualquiera que sea el resultado, una inspección de la casa siempre vale la pena. ¡El conocimiento es poder cuando usted es propietario de una casa!

Entender qué es el fideicomiso

El fideicomiso es un acuerdo legal en el que una parte (en este caso, su prestamista) retiene dinero o propiedad en una “cuenta de fideicomiso” hasta que se cumpla una condición acordada, es decir, la venta de la casa o una hipoteca pagada. Los propietarios de vivienda generalmente tienen dos tipos de cuentas de fideicomiso, una a corto plazo y otra a largo plazo.

• El primer tipo de cuenta es para la compra de la casa. El dinero en garantía (o un depósito de “buena fe”) del comprador generalmente se mantiene en fideicomiso hasta que se completa la venta. Al finalizar, ese dinero se aplica al pago inicial. Si la venta se cae debido a un problema imprevisto por parte del comprador, el vendedor generalmente se queda con el dinero de arras.
• El segundo tipo de fideicomiso existe durante toda la vida de la hipoteca. El dinero se mantiene en esta cuenta para pagar el seguro del propietario de vivienda y los impuestos a la propiedad como parte de su pago hipotecario mensual. Usted realiza el pago de la hipoteca, y el prestamista retiene una parte para los impuestos y seguros de la propiedad. Cuando vencen esas facturas, el prestamista las paga desde la cuenta de fideicomiso.

Más adelante, una vez que haya pagado su hipoteca, será responsable de pagar por su cuenta el seguro de propietario de vivienda y los impuestos a la propiedad. Los impuestos a la propiedad generalmente se deben pagar en dos pagos, con seis meses de diferencia, o usted puede pagar el monto total de una vez. Es importante que usted haga un presupuesto para estos costos cuando llegue allí, pero no es algo en lo que deba pensar ahora.

Adquiera un seguro para propietarios de viviendas

Es probable que se le exija (¡y usted querrá!) comprar un seguro de propietario de vivienda—pero, como se indicó anteriormente, normalmente se paga desde su cuenta de fideicomiso mientras mantiene la hipoteca. El seguro de propietario de vivienda cubre aspectos como los daños a su vivienda o el robo de sus pertenencias, pero los elementos cubiertos van más allá de su hogar. Esto es lo que típicamente se cubre:

• Vivienda (la estructura principal en sí misma)
• Otras estructuras (garaje, tienda, unidad de vivienda accesoria, etc.)
• Posesiones personales (alhajas, dispositivos, etc.)
• Pérdida de uso (gastos de manutención mientras se repara la casa)
• Responsabilidad personal y cobertura médica (lesiones corporales o daños que les ocurren a otros mientras se encuentran en su propiedad)

Cuando usted compre un seguro, querrá tener suficiente cobertura de vivienda para los costos de reconstruir la casa en el peor de los casos. Piense: usted sufre una pérdida total después de un huracán. Además de la cobertura de la vivienda, si la casa está en una zona propensa a inundaciones, es posible que deba adquirir seguro contra inundaciones, dependiendo de la ubicación y del tipo de hipoteca. Es una política separada que no todos necesitan.

La cobertura de posesiones personales asegura la mayoría de las posesiones. Una pauta es asegurar sus pertenencias entre el 50 y el 75% de su cobertura de vivienda. Si tiene joyas costosas u obras de arte o cualquier otra cosa fuera del ámbito de las posesiones típicas, puede comprar una cobertura adicional por separado para esos artículos.

La cobertura por pérdida de uso fondos los costos de vida en los que podría incurrir si su vivienda sufre daños significativos que le obliguen a alojarse en un hotel o en un alquiler mientras se completan las reparaciones.

La responsabilidad personal y la cobertura médica le protegen en caso de que alguien se lesione en su propiedad. La cobertura médica también entra en vigor para usted y su familia si se lesionan en su propia propiedad.

Usted puede elegir el deducible que desee. Un deducible más alto generalmente significa una política más barata, pero eso también significa que debe estar preparado para manejar algunos costos de su bolsillo. Sin embargo, para muchos propietarios de vivienda, los ahorros en las primas anuales a menudo justifican el deducible más alto. También es importante planear una revisión periódica de la cobertura de su política para asegurarse de que el límite de la política cubra los materiales y servicios de reconstrucción, ya que estos aumentan con el tiempo.

No es una buena idea omitir el seguro de propietario de vivienda, pero si lo hace, su prestamista puede adquirirlo por usted y cobrarle por ello. Sin embargo, es posible que el prestamista no elija la mejor o la política más rentable. Lo mejor es que haga su propia investigación y lo compre usted mismo.

Investigue sus impuestos a la propiedad

Las tasas de impuestos a la propiedad son establecidas por el gobierno local y pueden ser un impacto para los nuevos propietarios de vivienda. Los impuestos varían enormemente dependiendo de dónde viva usted. Los gobiernos locales utilizan los impuestos a la propiedad para financiar todos los servicios que una ciudad o pueblo requiere, incluidos los departamentos de policía y bomberos, bibliotecas públicas, escuelas públicas, gestión de residuos, construcción de carreteras y parques.

Cada estado maneja los impuestos de manera ligeramente diferente e impone diferentes tipos de impuestos. Algunos estados tienen impuesto sobre las ventas, algunos requieren impuesto sobre la renta estatal, y algunos dependen más de los impuestos a la propiedad—aunque la mayoría de los estados usan alguna combinación de los tres.

Su factura de impuestos a la propiedad se basa en la tasa de impuesto de su ciudad/condado y el valor de su hogar. El valor suele ser el valor justo de mercado actual de la vivienda, no el precio de compra, ni siquiera el valor de tasación. Las mejoras en la vivienda o los cambios naturales en la tasa de las viviendas en su área pueden hacer que sus facturas de impuestos a la propiedad aumenten. Su factura de impuestos se recalcula cada año.

Dependiendo de dónde viva, su propiedad puede ser elegible para ciertas exenciones que pueden reducir su factura de impuestos. La mayoría de los estados permiten que los residentes calificados declaren una exención de impuesto de vivienda en su residencia principal. Asegúrese de solicitar cualquier exención aplicable a usted lo antes posible.

Después de que usted asuma la propiedad

Qué debe saber sobre las garantías de vivienda

Una garantía de vivienda es una forma limitada de seguro que cubre todos o algunos de los sistemas eléctricos, el sistema de climatización, la fontanería y los principales electrodomésticos de su nueva casa. Puede ayudar a reemplazar o reparar los artículos cubiertos, aunque la cobertura suele ser bastante limitada.

El vendedor puede ofrecer la compra de una garantía para el hogar como parte de la venta, básicamente como un seguro contra cualquier avería durante el primer año, más o menos, después de la venta. Tendrá la oportunidad de renovar anualmente la garantía de su hogar. En general, la cobertura de la garantía del hogar puede ser limitada, y por lo general es mejor evitar el costo de la prima del plan y simplemente manejar esos costos por su cuenta.

Por ejemplo, supongamos que usted descubre durante la inspección de su vivienda que el calentador se está acercando al final de su vida útil. Quizás esté adivinando que será necesario reemplazarlo dentro del próximo año. Podría considerar adquirir una garantía de la propiedad para cubrir el costo eventual. Si el horno se descompone en ese año, es probable que esté cubierto por la garantía de la vivienda, ¡y se habrá ahorrado al menos un par de cientos de dólares!

Pero tenga en cuenta que si el horno termina durando más, ha pagado la prima de la garantía del hogar solo por la posibilidad de que pueda necesitarla. Y en el caso de que su horno necesite ser reemplazado dentro de ese año, normalmente, usted no tendrá mucho que decir sobre lo que el prestamista de la garantía decida hacer. Por lo general, tienen la última palabra sobre el contratista que envían para instalar un nuevo horno, así como la marca y el modelo del horno en sí.

En general, al igual que el resto del proceso de compra de una vivienda, es mejor realizar una investigación exhaustiva y formular muchas preguntas a cualquier prestamista con el que esté considerando trabajar.

Lista de tareas del primer día

Transfiera o configure sus cuentas

Una vez que haya asumido la propiedad (¡felicidades, por cierto!), lo primero que debe hacer es transferir (o configurar) varias cuentas. Eso incluye servicios públicos, como electricidad, gas, agua, basura y reciclaje, y comodidades como teléfono, cable e internet. Si en este momento está apretado de dinero, se recomienda que se inscriba en un plan de presupuesto con sus proveedores de servicios públicos. Por ejemplo, supongamos que su hogar se calienta con gas. Algunos proveedores de gas ofrecen un plan en el que usted paga la misma tasa exacta cada mes, en lugar de pagar tasas variables que cambian con el clima y la cantidad de gas que usted está usando. Averigüe qué oferta ofrecen sus proveedores.

Si nunca ha pagado por un servicio público como el agua y la recolección de basura, entonces necesita configurar una nueva cuenta. Encuentre el horario y las opciones de su ciudad para la recolección de basura, reciclaje y, posiblemente, desechos de jardín. La compañía de servicios públicos puede ofrecer opciones una vez a la semana, cada dos semanas o incluso una vez al mes (menos recolecciones generalmente significan facturas más bajas). Averigüe si los cubos de basura ya están en la vivienda o si necesita que se los proporcionen y si hay un cargo adicional.

También asegúrese de actualizar su dirección en línea con sus instituciones financieras, empleador, Departamento de Licencias, seguro de automóvil, seguro médico, IRS, consultorios médicos y dentales. Puede establecer un cambio de dirección en línea con el USPS para evitar perder correo importante.

Explore los principales interruptores de electricidad y agua

Una de las primeras cosas que debe hacer es aprender dónde se encuentran la caja de disyuntores eléctricos y la válvula de cierre de la tubería principal de agua. Es importante conocer estos aspectos en caso de un disyuntor disparado o una tubería congelada. También explore las ubicaciones individuales de cierre de agua, como debajo de los lavabos y detrás de los inodoros.

Primeros 6-12 meses

¡Ahorre, ahorre, ahorre!

Es crucial ahorrar lo que pueda para tener un respaldo financiero para cuando surjan emergencias en el hogar. Ser propietario de una vivienda incluye situaciones inesperadas, como la avería de la caldera, la inundación del sótano, la caída de un árbol durante una tormenta de viento o la necesidad de reparar una cerca vieja. Usted estará mucho mejor preparado para manejar eventos inesperados si tiene una cuenta de ahorros para ellos.

Mantenga su hogar

Puede parecer tedioso, pero mantenerse al día con el mantenimiento del hogar le ahorra problemas mayores y facturas más elevadas en el futuro. Algunas cosas que debe recordar hacer:

• Camine por la propiedad de vez en cuando, tomando nota de los cambios en los elementos estructurales, los árboles de la propiedad, la condición de la pintura exterior y los posibles problemas de plagas. No ignore los problemas, ya que probablemente solo empeoren con el tiempo.
• Reemplace y limpie sus filtros de aire, limpie la lavadora y la secadora, aspire las rejillas de ventilación (o contrate a un profesional de HVAC), limpie sus canaletas y haga limpiar su chimenea si usa una chimenea. Aprenda cómo evitar que las tuberías se congelen, incluyendo la preparación para el invierno de sus grifos exteriores. Estas sencillas tareas le ahorrarán costos de energía y harán que los sistemas duren más. Considere esta lista de mantenimiento para usar como guía general.
• Planifique la demanda y trate de realizar el mantenimiento del electrodoméstico durante la temporada baja para ese electrodoméstico en particular. Por ejemplo, cuando un sistema de calefacción se descompone durante una tormenta de hielo, puede ser difícil conseguir a un técnico. No puede predecir el futuro, pero asegurarse de que sus sistemas sean inspeccionados y reparados regularmente sí ayuda. Considere su calentador de agua caliente, aire acondicionado y sistema de calefacción. Si sabe que un sistema se va a retirar pronto, busque un precio de reemplazo antes de necesitar una actualización. Estos consejos de mantenimiento de otoño le ayudarán a prepararse para el invierno.
• Encuentre contratistas de buena reputación en los que pueda confiar. Investigue sobre cualquier persona que esté considerando permitir entrar a su casa, tanto por seguridad personal como financiera. Lea las revisiones del negocio y no dude en pedir referencias, especialmente para los trabajos más costosos.

Compre herramientas para el hogar

Ahora que tiene una propiedad que mantener, probablemente necesitará algunas herramientas, como un cortacésped, una pala para nieve o un soplador de nieve, una escalera o una aspiradora. No tiene que comprar todo nuevo—¡estas cosas se acumulan! Considere en qué cosas vale la pena gastar y cuáles podría adquirir de segunda mano o incluso compartir con un vecino.

Los años venideros: cómo priorizar las mejoras del hogar

Sopese el proyecto y su costo

Los proyectos de mejora pueden hacer que su hogar refleje más su personalidad, al mismo tiempo que aumentan el valor de su casa. Pero esas dos cosas no siempre van juntas, así que antes de comenzar un proyecto, primero decida cuál es su objetivo principal y cuánto tiempo planea quedarse en la casa.

Algunos proyectos pueden ser principalmente estéticos (azulejos de baño, por ejemplo), mientras que otros pueden ser menos emocionantes pero necesarios, como un reemplazo de techo o una reconstrucción del piso del porche.

Sopese el valor estético frente a su presupuesto. ¿Es necesario un proyecto para la salud de la casa, o es solo por diversión? Ambos tienen su lugar. Solo necesita planificar adecuadamente y no quedarse corto económicamente si surge una reparación de emergencia necesaria.

Investigue y esté atento a las estafas.

Las estafas de mejora del hogar o simplemente el mal trabajo de un contratista pueden dejarle en la ruina. Asegúrese de haber investigado y verificado a cualquier contratista antes de contratarlos. No permita que alguien lo presione para que llegue a un acuerdo hasta que conozca la calidad de su trabajo (lo mejor es ver la calidad del proyecto completado de un amigo o vecino). Eso también se aplica a la contratación de profesionales: obtenga recomendaciones de buenos plomeros, electricistas y reparadores de electrodomésticos antes de que necesite contratarlos. Cree una lista de contactos para las personas con las que pueda comunicarse y con las que se sienta seguro de trabajar.

Las estafas de alivio hipotecario son un tipo diferente de estafa a la que los propietarios de vivienda deben estar alerta. Estas estafas están dirigidas a personas que se han atrasado en el pago de su hipoteca. Si se ha atrasado en el pago de su hipoteca, colabore con su prestamista o póngase en contacto con una agencia de asesoramiento de vivienda sin fines de lucro (como MMI) para discutir sus opciones. No confíe en todo el correo que llega a su buzón.

Más información sobre su hipoteca

Si no realiza un pago de la hipoteca

Como ocurre con cualquier préstamo o producto de crédito, si usted se atrasa en un pago, es probable que su acreedor se ponga en contacto con usted para que compense el pago atrasado. Es probable que su crédito también se vea afectado.

Si se retrasa más o no logra ponerse al día, puede correr el riesgo de enfrentar una ejecución hipotecaria. Pero incluso si usted se retrasa meses, podría ser posible corregir la situación y conservar su hogar. Aprenda más sobre sus opciones antes de avanzar demasiado. Aunque es difícil, enfrentar el problema de frente siempre es preferible a ignorarlo.

Cuando cambia su prestamista hipotecario

Cuando obtenga una hipoteca, tendrá un prestamista hipotecario y un administrador de préstamos. Estas dos funciones pueden ser gestionadas por la misma compañía, pero a menudo no lo son. El prestamista es quien le presta el dinero, mientras que el administrador se encarga de cobrar sus pagos mensuales.

Los prestamistas a menudo venden préstamos. Teóricamente, la razón por la que venden los préstamos es para obtener dinero para crear más préstamos (ya que a la mayoría de las personas les llevará 30 años pagar su hipoteca, y los prestamistas necesitan ese dinero mucho antes). Los inversionistas hipotecarios compran préstamos porque generalmente son una inversión de bajo riesgo con un rendimiento constante.

Una vez que se venda su préstamo, es probable que lo transfieran a un nuevo administrador de préstamos. Si recibe una carta por correo informándole que su préstamo ha sido vendido, no se sorprenda demasiado. Asegúrese de seguir las instrucciones sobre cómo realizar los pagos en el futuro. Si alguna vez le preocupa que el cambio no sea legítimo, comuníquese con su prestamista anterior para obtener confirmación.

¡Felicitaciones por su nuevo hogar!

Ser propietario de una casa es un sueño para la mayoría de las personas, pero puede ser un desafío si no está preparado financieramente. Si sus finanzas no están completamente preparadas para la vida como propietario de vivienda, MMI ofrece asesoramiento financiero gratuito y confidencial para ayudarle a crear un plan de gastos que se ajuste a su nuevo estilo de vida.

Mientras tanto, ¡no olvide celebrar su estado o planes futuros como nuevo propietario de vivienda! ¡Felicitaciones por dar este gran paso!