Consejos para comprar una casa como autónomo

Cuando llegó el momento de comenzar a pensar en comprar una casa, tenía un par de cosas que sentía que estaban en mi contra. Yo era la única fuente de ingresos en un hogar de uno, queriendo comprar en Los Ángeles, para empezar. Pero el mayor obstáculo potencial era que soy un profesional independiente. Y a juzgar por las historias de terror que contaron mis colegas autónomos, obtener la aprobación de una hipoteca cuando trabajas por cuenta propia puede ser extremadamente complicado.

Resulta que, si bien existen desafíos para obtener un préstamo hipotecario cuando eres autónomo, no es tan desafiante como imaginaba. Esto es lo que aprendí sobre lo que se requiere para obtener la aprobación de una hipoteca cuando trabaja por cuenta propia:

Por qué es difícil para los autónomos comprar una casa

Estos son algunos de los obstáculos comunes que debe superar:

Capacidad para proporcionar comprobante de ingresos

Mientras que el proceso de aprobación para los trabajadores por cuenta propia y los que tienen trabajos diurnos es exactamente el mismo, el principal obstáculo cuando trabajas por cuenta propia es, como adivinaste, mostrar un comprobante de ingresos y cerciorarle al prestamista que podrás generar ingresos estables en el futuro.

La buena noticia es que Fannie Mae y Freddie Mac, las dos compañías de préstamos hipotecarios más grandes de los EE. UU., Recientemente simplificaron y automatizado el proceso de subscripción para los prestatarios que trabajan por cuenta propia, lo que hace que la prueba de ingresos sea una barrera mucho menor de lo que alguna vez fue.

Las deducciones fiscales podrían terminar reduciendo el monto de aprobación

¿Sabes cómo a los autónomos nos encanta deducir todo lo que podamos para impuestos? Bueno, aprovechar las cancelaciones no nos beneficia exactamente cuando intentamos obtener la aprobación de una hipoteca. Como su ingreso imponible luego de deducir los gastos calificados es menor, lo más probable es que deba aumentar el monto del pago inicial o poder hacerlo funcionar con una hipoteca más pequeña.

¿El lado positivo? Algunas de sus deducciones (kilometraje, gastos de vehículos, viajes, comidas y entretenimiento, depreciación del equipo, una deducción de oficina en el hogar) podrían agregar nuevamente a su ingreso imponible, explica Mike Carpenter, oficial de préstamos y fundador de Mike the Money Man.

Consideraciones especiales dependiendo de cómo esté estructurado tu negocio

Si su compañía está configurada como una sociedad o S-Corp, obtener la calificación puede ser un poco más complicado. En primer lugar, si trabaja por cuenta propia durante varios años y luego en el pasado creó su compañía como, por ejemplo, una S-Corp, tendrá que esperar dos años antes de poder emplear cualquier ingreso de su S-Corp o sociedad.

Otra cosa acerca de tener su estructura empresarial como una sociedad o S-Corp: a menos que esté recibiendo un ingreso garantizado, existe la posibilidad de que las ganancias del negocio no se cuenten. Esto se debe a que los ingresos retenidos no siempre llegan al individuo, explica Carpenter. Parte de ese dinero podría destinar a gastos operativos o a una factura.

Lo que los prestamistas miran al evaluar a los prestatarios que trabajan por cuenta propia

Según Sallie Mae, durante el proceso de subscripción para posibles prestatarios autónomos, los prestamistas analizarán los factores que influyen en su capacidad para realizar los pagos de la hipoteca, incluida la estabilidad de sus ingresos, la ubicación y el tipo de negocio, y la fortaleza de su negocio. Los prestamistas también analizarán la capacidad de su negocio para continuar generando ingresos suficientes.

Comprobante de dos años de ingresos

Dejando a un lado los desafíos, si tiene un historial comprobado de ganar dinero durante dos años mientras trabaja por cuenta propia, generalmente no tendrá muchos problemas para obtener la aprobación de una hipoteca, explica Carpenter. "El estándar de oro es mostrar dos años de declaraciones de impuestos".

Mientras que si tuviera un trabajo diurno, solo proporcionaría sus formularios W-2, si es un profesional independiente, deberá improvisar sus declaraciones de ingresos de una variedad de fuentes, como los formularios 1099 y los formularios W-2.

Sin embargo, bajo ciertas circunstancias, es posible que pueda calificar para una hipoteca con solo un año de declaraciones de impuestos, señala Carpenter. Digamos que tiene un gran crédito, sus ingresos son más altos de lo requerido o aún tendrá una buena cantidad de reservaciones luego del préstamo. En cualquiera de esos casos, un año de prueba de ingresos podría ser suficiente.

Comprenda cómo entra en juego su carga de deuda

Su carga de deuda también afectará su capacidad para obtener un préstamo hipotecario. Su relación deuda-ingreso se calcula dividiendo los pagos mensuales de su deuda por su ingreso bruto mensual. Esta relación se expresa como un porcentaje.

La relación mágica deuda-ingreso es del 43 por ciento. Una relación DTI de 43 o menos es generalmente bastante segura. "Por encima de eso, sus posibilidades de obtener la aprobación disminuyen", dice Carpenter. "Sin embargo, vi que hasta el 60 por ciento de DTI se aprueba bajo ciertas circunstancias".

Consejos para preparar para obtener la aprobación previa de una hipoteca

Aplicar un reporte de crédito

Antes de aplicar la aprobación previa, aplicar un reporte crediticio para ver cuál es su posición crediticia. También querrá revisarlo cuidadosamente en busca de errores, ya que ciertos errores en su reporte crediticio podrían hacer que parezca menos digno de crédito.

Puede aplicar un reporte crediticio gratis en AnnualCreditReport.com, uno de cada una de las tres principales agencias de crédito: TransUnion, Experian y Equifax. Si bien un reporte crediticio es gratis, para verificar su puntaje crediticio deberá pagar una tarifa adicional.

Cuando aplicar una aprobación previa, se realizará una verificación rigurosa de su crédito, lo cual afectará su historial crediticio. Si presenta su solicitud a varios prestamistas hipotecarios, cualquier consulta de crédito dura dentro de un periodo de 45 días contará como una sola consulta.

Reúna sus documentos

Cuando obtenga una aprobación previa para una hipoteca, generalmente deberá proporcionar lo siguiente:

• Declaraciones de impuestos de los últimos dos años
• Últimos dos meses de estados de cuenta bancarios (es decir, cuentas corrientes y de ahorro)
• Últimos dos meses o trimestre de estados de cuenta para cuentas 401 (k), fondos de jubilación, cuentas de inversión sujetas a impuestos
• Estados de cuenta de cualquier otro efectivo o activos de acciones
• Copia de una identificación con foto emitida por el gobierno o licencia de manejar

Comprar una casa es una decisión importante en tu vida. Querrás tener toda la información que necesitas y suficiente tiempo para hacer tu tarea y realizar el trabajo de preparación.

Si desea ayuda para atravesar el proceso de compra de una vivienda o reducir su carga de deuda, MMI puede ayudarlo. Ofrecemos asesoramiento sobre vivienda para ayudarlo a comprender el proceso de préstamo.