Pros y contras de las viviendas de alquiler con opción a compra

Este blog explica las casas de alquiler con opción a compra, donde alquila con opción a compra, detallando el proceso, la negociación, los créditos de alquiler, las tarifas y los beneficios (mejora crediticia, certeza de precios, probar antes de comprar) y las desventajas (alquiler más alto, tarifas no reembolsables, posible compra obligatoria) de este acuerdo.

Muchas personas sueñan con tener su propia casa, pero les preocupa que reunir el pago inicial esté simplemente fuera de su alcance. Para algunas personas, una opción para abrir camino en el mercado de la vivienda podría ser una casa de alquiler con opción a compra: una casa de alquiler que eventualmente compre. Sin embargo, hay mucho que considerar. Aquí están los conceptos básicos.

Cómo funciona el proceso de alquiler con opción a compra

En un contrato de alquiler con opción a compra, normalmente alquila una casa con la opción de comprar a un precio predeterminado dentro de un periodo de tiempo específico, generalmente entre uno y tres años. Para comenzar, debe encontrar un propietario que ofrezca este arreglo o trabajar con un agente de bienes raíces.

Negociación de condiciones

Una vez que encontró un lugar, el siguiente paso es negociar los términos con el propietario, que incluyen:

• Monto del alquiler mensual
• Monto del crédito de alquiler (porcentaje del alquiler que se destina al pago inicial final)
• Precio de compra de la propiedad

Luego de comenzar a alquilar, una parte de su alquiler mensual comienza a acumular como "crédito de alquiler", acumulando su pago inicial para la compra futura. El precio de compra puede basar en el valor de mercado actual de la propiedad o en un precio predeterminado establecido en el contrato.

Opción de compra vs compra obligatoria

Cuando finalice el periodo de alquiler, tendrá la opción de comprar la propiedad al precio acordado empleando el crédito de alquiler acumulado como parte de su pago inicial. Durante el periodo de alquiler, es crucial cuidar bien la propiedad como si fuera suya. Si decide no comprar, es posible que pueda simplemente mudar al final del contrato de alquiler, según los detalles del acuerdo.

Sin embargo, algunos acuerdos de alquiler con opción a compra incluyen una cláusula de compra obligatoria, que requiere que compre la propiedad al final del periodo de opción. Si elige no completar la compra, es posible que deba pagar una multa. Cerciorar de comprender los detalles de su acuerdo antes de firmarlo.

Cómo se acumulan los créditos de alquiler

La cantidad específica de crédito de alquiler por pago de alquiler mensual varía según los términos negociados entre usted y el propietario. Por lo general, un porcentaje del alquiler mensual, como el 10-20%, se designa como crédito de alquiler.

Por ejemplo, paga un alquiler mensual de $ 1,000 y el crédito de alquiler acordado es del 15%, por lo que cada mes, se acreditarían $ 150 para la compra de la propiedad.

Lo que debe saber sobre las tarifas de opción y los periodos de opción

Por lo general, en un acuerdo de alquiler con opción a compra, se requiere una "tarifa de opción" por adelantado. A cambio de este pago, el propietario le concede la primera opción de comprar la propiedad luego de un periodo de alquiler determinado. Por lo general, la tarifa es un porcentaje del precio de compra de la casa y, a menudo, se acredita al precio de compra si decide comprar la propiedad. Puede ser reembolsable o no (como siempre, cerciorar de comprender y sentir cómodo con su acuerdo antes de firmar).

Periodo de opción

El acuerdo también incluye un "periodo de opción". Esto es diferente del periodo de alquiler. Es el periodo de tiempo durante el cual el inquilino tiene el derecho exclusivo de comprar la propiedad. Por lo general, se acuerda de antemano en el contrato, puede durar desde varios meses hasta varios años.

Lo que debe saber sobre las condiciones del mercado y los valores de las propiedades

En un escenario de alquiler con opción a compra, el inquilino y el propietario generalmente negocian y acuerdan el precio de compra de la casa al principio. Por lo tanto, si bien el acuerdo puede permitir la renegociación si la compra no se completó luego de un cierto periodo de tiempo, generalmente el precio que negocia originalmente es el precio que paga, incluso si el valor de la casa cambió en los años intermedios.

Inspeccione la propiedad

Es una buena idea tasar e inspeccionar la casa antes de firmar el acuerdo de alquiler con opción a compra con el propietario. Una inspección de la casa revela la condición de la casa y cualquier posible costo de reparación o reemplazo que se le presente. La tasación le dice si el precio de venta es justo.

Lea la letra pequeña de alquiler con opción a compra

Es crucial que lea el acuerdo muy detenidamente, para que no se quede atascado con tarifas o reparaciones de las que no se dio cuenta de que era responsable. También cerciorar de comprender si puede alejar de la propiedad si decide no comprarla. Estas son algunas de las cosas clave que debe buscar en su contrato de alquiler con opción a compra.

Tarifas ocultas o costos adicionales

Los acuerdos de alquiler con opción a compra son muy variables. Es posible que haya costos que su arrendador intente transferirle, fuera de las tarifas estándar indicadas anteriormente.

Responsabilidad de mantenimiento y reparación

Algunos propietarios pueden requerir que usted maneje todo el mantenimiento y las reparaciones por su cuenta. Otros actúan como un propietario más tradicional y continúan gestionando esas responsabilidades por usted. Cerciorar de saber en qué se está metiendo antes de firmar el acuerdo y téngalo en cuenta en su decisión.

Realizar mejoras o renovaciones

El dueño de la propiedad puede permitirle realizar mejoras, pero deberá resolver esos detalles con anticipación. Cuanto más probable sea que compre la casa (tiene una cláusula de compra obligatoria, por ejemplo), más probable será que tenga más autonomía sobre la propiedad. Pero eso debe explicar en el acuerdo.

Pros y contras finales a considerar

Los pros:

• El alquiler con opción a compra es bueno para los aspirantes a compradores de vivienda que no califican para una hipoteca en este momento o carecen de fondos suficientes para el pago inicial. El proceso funciona casi como una casa en reservación, lo que le da tiempo para mejorar su crédito y crear un pago inicial.
• Certeza de precios. El precio de compra se determina al comienzo del acuerdo, lo que puede ser beneficioso si se espera que los precios de las propiedades aumenten.
• Pruébalo antes de comprarlo. Alquilar la propiedad primero le da la oportunidad de vivir en la casa y decidir si se adapta a sus necesidades antes de comprometer con la compra.

Los contras:

• Alquiler más alto. Dado que parte del alquiler se destina a un eventual precio de compra o pago inicial, el alquiler mensual suele ser más alto que una propiedad de alquiler normal comparable.
• Tarifa de opción no reembolsable. La mayoría de los acuerdos incluyen una tarifa de opción no reembolsable. Si no compra, pierde esta tarifa.
• Es posible que se requiera la compra. Dependiendo del contrato, es posible que deba comprar la propiedad al final del periodo de alquiler. Si sus circunstancias (o preferencias) cambian, este requisito podría ser un obstáculo.
• Certeza de precios, de nuevo. Si bien fijar un precio de compra puede ser bueno si los precios generalmente suben, también puede ser una desventaja si el valor de las propiedades baja. Puede terminar pagando más que el valor de mercado actual de la propiedad.
• Complejidad. Los acuerdos de alquiler con opción a compra pueden ser complicados. Debe comprender completamente los términos y condiciones antes de celebrar el contrato.

Si el mal crédito o la falta de ahorros lo preocupan de que nunca logrará sus sueños de ser propietario de una vivienda, MMI puede ayudarlo. Ofrecemos asesoramiento financiero gratis y confidencial en línea y por teléfono. Trabaje con un experto certificado y obtenga asesoramiento personalizado.