Lo que necesita saber antes de comprar una propiedad de alquiler

Este artículo fue publicado originalmente en el blog Daily Capital de Personal Capital. No pretende ser un consejo financiero y se presenta solo con fines informativos.

Ser propietario de una propiedad de alquiler no es para todos, pero si puede obtener una propiedad de alquiler correcta, podrá desarrollar un excelente flujo de ingresos pasivos que reforzará su bienestar financiero. Si aún no pasó por el proceso de compra de una propiedad, le espera un viaje muy emotivo. Los siguientes consejos están diseñados para ayudarlo a anclar sus emociones para que no termine pagando de más y arrepentir de su decisión más adelante.

Propiedad en alquiler: el panorama general

Al ser propietario de bienes raíces, es importante centrar en el panorama general. Cuando esté comenzando, considere comprar una propiedad para vivir en ella durante al menos un par de años primero y luego alquilarla. La idea es que si usted está dispuesto a vivir en la propiedad, también lo harán otros.

Se trata de ingresos. Como inversionista inmobiliario, debe averiguar cuál es una cantidad realista de ingresos que la propiedad objetivo puede generar cada año. Una vez que tenga un rango de ingresos, puede calcular el rendimiento bruto del alquiler de una propiedad y el precio de las ganancias, lo que le permite comparar esa propiedad con otras propiedades de inversión potenciales.

La apreciación de precios es secundaria. Una de las grandes razones por las que se produjo el colapso del sector inmobiliario fue porque los inversionista prestaron poca atención a los ingresos que podía generar una propiedad y se centraron en cambio en cuánto aumentaría eventualmente su valor. Perder dinero en el corto plazo realmente no importaba si podían aprovechar la ola y revertir la situación en un año o dos. Sin embargo, una vez que la fiesta terminó, los especuladores fueron aplastados, lo que causó un efecto dominó que perjudicó a los vecinos que planeaban comprar y conservar. Si su principal preocupación es la apreciación de la propiedad y no los ingresos, usted es un especulador.

Históricamente, los precios de las propiedades aumentan de cerca con la inflación. La apreciación del precio de las propiedades generalmente sigue a la inflación en +/- 2 por ciento. En otras palabras, si la última cifra de inflación es del 3 por ciento, se puede esperar un aumento del 1 al 5 por ciento en los precios de las propiedades a nivel nacional. A lo largo de los años los precios de las propiedades pueden fluctuar mucho, pero si observa los precios de las propiedades durante un periodo de 10 años, verá una correlación relativamente suave.

La propiedad es siempre local. Tenga cuidado de no hacer suposiciones basadas en estadísticas nacionales de propiedad. El hecho de que un reporte diga que los precios nacionales subieron un 10% no significa que pueda vender su casa en Santo Francisco por un 10% más que hace un año. Ese tipo de estadísticas solo pueden decirle la dirección general de los precios. El valor más realista para su propiedad es si su vecino vende y tiene un diseño muy similar.

Pasos específicos para valorar correctamente tu propiedad

A continuación se detallan algunos pasos específicos que debe seguir antes de comprar cualquier propiedad.

1. Calcule su rendimiento bruto anual de alquiler. Use propiedades comparables en el mercado para crear un alquiler mensual realista y multiplique esa cifra por 12 para obtener su alquiler anual. A continuación, tome ese alquiler anual estimado y divídalo por el precio de la propiedad. Ese número es su rendimiento bruto anual de alquiler.
2. Compare su rendimiento bruto de alquiler con la tasa libre de riesgo. La tasa libre de riesgo es la tasa teórica de rendimiento de una inversión sin riesgo. Puede emplear la tasa actual de un valor de tesorería a 10 años para determinar la tasa libre de riesgo. El retorno potencial de la inversión para su propiedad de alquiler debe ser más alto que la tasa libre de riesgo, o de lo contrario realmente no hay ningún beneficio en comprar la propiedad. En otras palabras, si el rendimiento bruto anual del alquiler de la propiedad es menor que la tasa libre de riesgo, negocie más duro o siga adelante.
3. Calcule la relación precio-ganancias de su propiedad. Su ganancia operativa neta es básicamente lo que queda en un año determinado luego de restar todos sus gastos de sus ingresos brutos por alquiler. La relación precio-beneficio es simplemente el valor de mercado de su propiedad dividido por la ganancia operativa neta actual. Una propiedad que le cuesta $ 300,000 y le genera $ 8,000 al año en ganancias netas tiene una relación P / E de 37.5. Eso significa que un propietario tardará 37 años y medio de ganancias operativas netas para recuperar su inversión. (Obviamente, esto supone que el propietario nunca paga su hipoteca y no ve un aumento en los alquileres, lo cual es muy poco probable, pero proporciona otra cifra instantánea útil que puede usar al evaluar varias propiedades).
4. Pronostique el precio de la propiedad y las expectativas de alquiler. La mejor manera de pronosticar el futuro es comprender lo que sucedió en el pasado empleando parte de la información proporcionada por sitios inmobiliarios como DataQuick, Trulia y Zillow. También debe tener expectativas realistas sobre el crecimiento del empleo local. ¿Los empleadores se mudan a la ciudad o se van? ¿Está la ciudad en problemas financieros y busca aumentar los impuestos a la propiedad?
5. Tenga en cuenta los impuestos y la depreciación. Casi todos los gastos relacionados con la propiedad de alquiler son deducibles de impuestos, incluidos los intereses hipotecarios y los impuestos a la propiedad. Su mejor opción es consultar con un planificador financiero calificado o un experto en impuestos para comprender todas las posibles ramificaciones y requisitos de operar una propiedad de alquiler. 
6. Siempre verifique las ventas comparables. La forma más fácil de verificar las ventas comparables en los últimos seis a doce meses es ingresar la dirección de la propiedad en Zillow.com. Debe comparar el precio de venta de su propiedad objetivo con las ventas anteriores y medirlo con lo que cambió desde entonces para cerciorar de que está obteniendo un buen trato.
7. Verifique la salud financiera de su HOA. Si va a comprar un condominio, es imperativo aplicar los estados financieros de la Asociación de Propietarios. Tome nota particular de sus reservaciones y lea las notas de la reunión tomadas por el secretario de la HOA. Tampoco querrá quedar atrapado comprando un condominio con litigios de HOA. Las cosas pueden complicar rápidamente.

Ser propietario no es tan malo

Además de seguir los pasos anteriores para determinar el valor correcto para su propiedad potencial, debe evaluar a sus posibles inquilinos como la CIA. Haga la diligencia debida agresiva desde el principio para ahorrar el dolor de cabeza más adelante.

Con el tiempo, su alquiler debería aumentar y la parte de intereses del pago de su hipoteca debería disminuir. Si puede conservar su propiedad a largo plazo, es muy probable que tenga un activo fantástico como parte de su patrimonio neto general.